똘똘한 한 채, 왜 모두를 불편하게 만들까? 🤯

집값이 올라서 불편하고, 안 사자니 더 올라서 불편하고... 요즘 부동산 시장, 진짜 미쳐 돌아가고 있습니다.

여러분, 혹시 이런 생각 해보셨나요?

"강남, 송파는 계속 오르는데… 나는 언제쯤 내 집 마련이 가능할까?"

"하나 갖고는 너무 불안하고, 그렇다고 여러 채는 규제가 너무 세고…"

이 모든 고민의 중심에는 바로 ‘똘똘한 한 채’라는 키워드가 있습니다.

오늘은 왜 이 '똘똘한 한 채'가 모두를 불편하게 만들고 있는지,

그리고 앞으로 우리는 어떤 선택을 해야 할지 함께 생각해보려고 합니다.

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💡 "똘똘한 한 채", 왜 이리도 인기일까?

요즘 부동산 기사 제목을 보면 다 이런 느낌입니다:

📰 "56억짜리 강남 아파트, 열흘 만에 60억 돌파!"

📰 "똘똘한 한 채 추격 매수, 늦었나?"

이처럼 똘똘한 한 채는 ‘오른다, 또 오른다, 끝도 없다’는 인식을 심어줬습니다. 갖고 있는 사람은 팔기 싫고,

갖고 싶은 사람은 살 엄두가 안 나고, 중간에 끼인 사람은 더더욱 갈팡질팡하는 상황이죠.

🔍 왜 ‘똘똘한 한 채’만 오를까?

답은 간단합니다. 공급이 없으니까요.

‘똘똘한 한 채’가 몰린 지역, 어디죠?

📍 강남, 서초, 송파, 용산, 성동, 광진… 다 핵심 지역입니다.

그런데 이곳엔 새 아파트가 거의 없습니다. 왜냐고요?

과거 10년 전 서울시장이 재개발·재건축 구역 47%를 해제했기 때문입니다.

그 결과가 2024년, 40년 만의 최저 공급 물량으로 돌아온 것이죠.

🏗 공급 정책? 현실은 아직 멀었다

정권이 바뀌면 부동산 정책도 바뀔까요?

🤷‍♂️ 꼭 그렇지는 않습니다.

누가 대통령이 되어도, 재건축·재개발은 최소 5~10년은 걸립니다. 그동안 ‘똘똘한 지역’은 계속 공급 부족 상태에 머무르겠죠.

그래서 강남, 용산 등 중심지는 계속 오르고, 다른 지역은 정체되거나 오히려 하락하는 양극화가 발생하는 겁니다.

🔥 정부의 규제는 누구에게 향했을까?

지난 몇 년간 정부는 다주택자에게 강력한 세금 규제를 가했습니다.

- 취득세 최대 13%

- 보유세 (종부세) 최대 6%

- 양도세 최대 82%

- 대출 규제

- 청약 불이익

이 정도면 “사지도 못하고, 갖고 있기도 어렵고, 팔기도 힘들다”는 말이 나올 만하죠.

그래서 다주택자들은 좋은 한 채만 남기고 나머지를 정리하게 됩니다.

📈 그 결과, 집값은 어떻게 움직였을까?

강남, 송파, 용산 등 똘똘한 지역은 집중적으로 상승했습니다.

최근 15주간의 서울 아파트 상승률 지도에 따르면:

- 🔴 강남 3구 → 지속적 상승

- 🟡 송파·성동 등지 → 상승세 확산

- 🔵 노도강 → 하락세가 멈추고 반등 조짐

이 흐름은 결국 좋은 지역만 살아남는 구조를 강화시킵니다.

🧭 우리는 이제 어떻게 해야 할까?

그렇다면 질문입니다.

"지금이라도 똘똘한 한 채 추격 매수해야 할까?"

"아니면 조금 덜 오른 옆 동네를 볼까?"

정답은 👉 자신의 목적에 따라 다릅니다.

1. 장기 실거주자라면?
👉 지금이라도 들어가도 됩니다. 최소 10년 이상 거주할 계획이 있다면, 조정기까지 기다리다 기회 놓치는 것보다 낫습니다.

2. 자산 유동화가 필요한 투자자라면?
👉 지금은 추격 매수보다 옆 지역, 덜 오른 지역을 고려해야 합니다. 예) 강남 → 송파 → 성동 or 과천 → 평촌 등

 

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🎯 핵심 정리

✅ 똘똘한 한 채는 공급이 부족해 계속 오르고

✅ 정부의 규제로 다주택자는 줄었고

✅ 실수요자 중심 시장이 됐으며

✅ 결국 ‘좋은 한 채’로의 쏠림 현상이 강화되고 있다

지금은 똘똘한 한 채 중심의 부동산 흐름에 맞춘 전략적 판단이 필요한 시점입니다.

투자가 아닌 실거주 목적이라면 '지금이라도',

단기 수익을 원하는 분은 조금 여유를 갖고 지역 분석을 철저히 해보시길 추천드립니다!

 

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